Cách tính giá hợp đồng xây dựng thuê khoán hay làm công là vấn đề rất nhiều chủ nhà, đội thợ, nhà thầu nhỏ và đơn vị thi công quan tâm trước khi bắt đầu công trình. Nếu không thống nhất rõ ngay từ đầu, hai bên rất dễ phát sinh tranh cãi về tiền công, khối lượng, vật tư, tiến độ, nghiệm thu và chi phí phát sinh.
Trong thực tế, hợp đồng xây dựng có thể tính theo nhiều cách khác nhau. Có trường hợp tính theo diện tích mét vuông, có trường hợp tính theo ngày công, có trường hợp khoán trọn gói toàn bộ hạng mục, cũng có trường hợp chủ nhà tự mua vật liệu rồi chỉ thuê nhân công. Mỗi cách tính đều có ưu điểm, nhược điểm và phù hợp với từng loại công việc cụ thể.
Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn cách phân biệt hợp đồng thuê khoán xây dựng và hợp đồng làm công xây dựng, cách tính giá phổ biến, ví dụ minh họa dễ hiểu, các điều khoản cần ghi trong hợp đồng và gợi ý ký hợp đồng điện tử bằng VContract Viettel để quản lý hồ sơ rõ ràng, chuyên nghiệp hơn.
Hotline/Zalo: 0979 288 617
Website: https://vcontract.net
Email: cuongnd16@viettel.com.vn
1. Hợp đồng xây dựng thuê khoán là gì?
Hợp đồng xây dựng thuê khoán là thỏa thuận trong đó bên nhận khoán cam kết hoàn thành một công việc, một hạng mục hoặc toàn bộ công trình theo yêu cầu đã thống nhất. Bên thuê khoán thanh toán tiền dựa trên khối lượng, đơn giá, hạng mục hoặc giá trọn gói đã được hai bên chấp nhận.
Điểm quan trọng của thuê khoán là bên nhận khoán thường chịu trách nhiệm về kết quả công việc. Nghĩa là không chỉ đi làm theo ngày, mà phải hoàn thành đúng phần việc đã nhận theo tiêu chuẩn, tiến độ và chất lượng ghi trong hợp đồng.
Ví dụ thường gặp:
- Khoán xây nhà phần thô theo mét vuông.
- Khoán nhân công xây dựng theo diện tích sàn.
- Khoán lát gạch theo mét vuông.
- Khoán sơn nhà theo mét vuông tường.
- Khoán làm mái tôn theo mét vuông.
- Khoán sửa nhà vệ sinh trọn gói.
- Khoán thi công nội thất theo hạng mục.
2. Hợp đồng làm công xây dựng là gì?
Hợp đồng làm công xây dựng là thỏa thuận trong đó người lao động, nhóm thợ hoặc tổ đội thi công được trả tiền dựa trên ngày công, giờ công hoặc số lượng nhân công thực tế tham gia. Cách này thường áp dụng khi chủ nhà tự mua vật tư, tự quản lý tiến độ và chỉ thuê người làm theo yêu cầu.
Khác với thuê khoán, làm công thường tập trung vào công sức lao động. Nếu công việc kéo dài thêm nhiều ngày thì chi phí nhân công cũng tăng theo. Vì vậy, cách tính này phù hợp với các việc nhỏ, sửa chữa lặt vặt hoặc công việc chưa xác định được khối lượng chính xác ngay từ đầu.
Ví dụ thường gặp:
- Thuê thợ xây theo ngày công.
- Thuê phụ hồ theo ngày.
- Thuê thợ điện nước sửa chữa theo buổi.
- Thuê thợ sơn làm theo ngày.
- Thuê nhóm nhân công phụ giúp công trình.
- Thuê thợ tháo dỡ, dọn dẹp, vận chuyển vật liệu.
3. Phân biệt hợp đồng thuê khoán và hợp đồng làm công
Hai hình thức này đều liên quan đến việc thuê người thực hiện công việc xây dựng, nhưng cách tính tiền và trách nhiệm của các bên có sự khác nhau. Nếu không phân biệt rõ, khi phát sinh chậm tiến độ hoặc tăng chi phí, hai bên rất dễ tranh cãi.
| Tiêu chí | Thuê khoán xây dựng | Làm công xây dựng |
|---|---|---|
| Cách tính tiền | Tính theo khối lượng, mét vuông, hạng mục hoặc giá trọn gói. | Tính theo ngày công, giờ công hoặc số lượng nhân công. |
| Trách nhiệm chính | Bên nhận khoán chịu trách nhiệm hoàn thành công việc theo kết quả. | Người làm công thực hiện công việc theo thời gian và yêu cầu được giao. |
| Phù hợp với | Công việc có khối lượng rõ, có bản vẽ, có dự toán hoặc có thể đo đếm. | Công việc nhỏ, linh hoạt, sửa chữa phát sinh, chưa rõ khối lượng. |
| Ưu điểm | Dễ kiểm soát tổng chi phí, dễ nghiệm thu theo khối lượng hoàn thành. | Linh hoạt, dễ thuê, phù hợp khi chủ nhà tự quản lý vật tư và công việc. |
| Rủi ro | Dễ tranh cãi nếu hợp đồng không ghi rõ phần nào đã khoán, phần nào phát sinh. | Chi phí có thể tăng nếu kéo dài ngày công hoặc quản lý không chặt. |
4. Cách tính giá hợp đồng xây dựng thuê khoán
Đối với hợp đồng thuê khoán, giá thường được tính theo khối lượng công việc nhân với đơn giá khoán, hoặc tính theo giá trọn gói cho toàn bộ hạng mục. Cách tính này giúp bên thuê biết trước chi phí dự kiến và bên nhận khoán chủ động tổ chức nhân lực, tiến độ, phương án thi công.
4.1. Tính giá thuê khoán theo khối lượng
Công thức cơ bản:
Giá hợp đồng thuê khoán = Khối lượng công việc x Đơn giá khoán
Ví dụ: Chủ nhà thuê lát gạch diện tích 100m², đơn giá khoán nhân công là 120.000đ/m².
100m² x 120.000đ/m² = 12.000.000đ
Trong trường hợp này, hợp đồng cần ghi rõ diện tích tính tiền là diện tích thực tế đo tại công trình hay diện tích theo bản vẽ. Nếu có phần cắt gạch, bo viền, cầu thang, khu vực nhỏ khó thi công thì nên thỏa thuận trước có tính thêm chi phí hay không.
4.2. Tính giá thuê khoán theo mét vuông xây dựng
Đây là cách thường dùng khi xây nhà phần thô, hoàn thiện nhà hoặc khoán nhân công xây dựng. Giá được tính theo diện tích xây dựng nhân với đơn giá mỗi mét vuông.
Giá hợp đồng = Diện tích xây dựng x Đơn giá/m²
Ví dụ: Diện tích xây dựng là 150m², đơn giá khoán nhân công là 1.400.000đ/m².
150m² x 1.400.000đ/m² = 210.000.000đ
Khi tính theo mét vuông, cần làm rõ cách tính diện tích móng, mái, ban công, sân thượng, tầng lửng, cầu thang, giếng trời và các phần phụ trợ. Đây là điểm rất dễ phát sinh tranh cãi nếu hợp đồng ghi không rõ.
4.3. Tính giá thuê khoán theo hạng mục
Một số công việc xây dựng được tính theo từng hạng mục riêng. Ví dụ: phá dỡ, xây tường, tô trát, chống thấm, lát nền, sơn nước, lắp đặt điện nước, làm mái, làm cửa, thi công nội thất.
| Hạng mục | Cách tính thường gặp | Lưu ý |
|---|---|---|
| Lát gạch | Tính theo m². | Cần ghi rõ loại gạch, kích thước, khu vực thi công. |
| Sơn nước | Tính theo m² tường hoặc khoán trọn gói. | Cần ghi rõ số lớp sơn, loại sơn, xử lý bề mặt. |
| Chống thấm | Tính theo m² hoặc theo khu vực. | Nên ghi rõ vật liệu, quy trình, thời gian bảo hành. |
| Điện nước | Tính theo điểm, theo mét dài hoặc trọn gói. | Cần có sơ đồ, chủng loại dây, ống, thiết bị. |
| Thi công nội thất | Tính theo hạng mục, mét dài, mét vuông hoặc trọn gói. | Cần ghi rõ vật liệu, phụ kiện, màu sắc, bản vẽ. |
4.4. Tính giá thuê khoán trọn gói
Khoán trọn gói là hai bên thống nhất một mức giá chung cho toàn bộ công việc. Cách này phù hợp với các hạng mục có phạm vi rõ ràng, ít thay đổi và bên nhận khoán có đủ kinh nghiệm để ước lượng chi phí.
Ví dụ: Hai bên thỏa thuận sửa chữa nhà vệ sinh trọn gói với giá 35.000.000đ, bao gồm phá dỡ, chống thấm, lát gạch, lắp thiết bị vệ sinh và dọn dẹp sau thi công.
Với hình thức trọn gói, hợp đồng cần ghi thật rõ phần nào đã bao gồm trong giá, phần nào chưa bao gồm. Nếu không ghi rõ, khi phát sinh thêm vật tư, thay đổi thiết kế hoặc tăng khối lượng, rất dễ xảy ra mâu thuẫn.
5. Cách tính giá hợp đồng làm công xây dựng
Đối với hợp đồng làm công, tiền công thường được tính theo số người làm, số ngày làm và đơn giá ngày công. Đây là cách tính đơn giản, dễ áp dụng, nhưng cần chấm công rõ ràng để tránh tranh cãi.
5.1. Tính theo ngày công
Công thức thường dùng:
Tiền công = Số nhân công x Số ngày công x Đơn giá/ngày
Ví dụ: Chủ nhà thuê 5 thợ làm trong 10 ngày, đơn giá mỗi người là 450.000đ/ngày.
5 người x 10 ngày x 450.000đ = 22.500.000đ
Khi tính theo ngày công, nên ghi rõ một ngày công được tính bao nhiêu giờ, thời gian bắt đầu và kết thúc trong ngày, có tính tiền ăn, tiền đi lại, tiền tăng ca hay không.
5.2. Tính theo giờ công
Tính theo giờ công thường dùng cho các công việc sửa chữa nhỏ, kiểm tra kỹ thuật, lắp đặt ngắn hạn hoặc công việc phát sinh không cần thuê cả ngày.
Tiền công = Số giờ làm x Đơn giá/giờ
Ví dụ: Thợ điện sửa hệ thống điện trong 5 giờ, đơn giá 150.000đ/giờ.
5 giờ x 150.000đ = 750.000đ
5.3. Tính theo tổ đội nhân công
Một số chủ nhà thuê cả tổ đội gồm thợ chính, thợ phụ, phụ hồ hoặc người vận chuyển vật liệu. Khi đó có thể tính tổng theo từng nhóm nhân công.
Ví dụ:
- 2 thợ chính: 500.000đ/người/ngày.
- 3 phụ hồ: 350.000đ/người/ngày.
- Thời gian làm việc: 8 ngày.
Tiền thợ chính: 2 x 8 x 500.000đ = 8.000.000đ
Tiền phụ hồ: 3 x 8 x 350.000đ = 8.400.000đ
Tổng tiền công: 16.400.000đ
Với cách tính này, hợp đồng hoặc thỏa thuận nên có bảng chấm công, người xác nhận, thời gian làm việc và quy định xử lý nếu nghỉ giữa chừng hoặc phát sinh thêm người.
6. Nên chọn thuê khoán hay làm công?
Không có cách nào luôn tốt hơn trong mọi trường hợp. Việc chọn thuê khoán hay làm công phụ thuộc vào tính chất công việc, mức độ rõ ràng của khối lượng, khả năng quản lý của chủ nhà và kinh nghiệm của bên thi công.
| Trường hợp | Nên chọn | Lý do |
|---|---|---|
| Xây nhà phần thô có bản vẽ rõ ràng | Thuê khoán | Dễ tính theo m², dễ kiểm soát tổng chi phí và nghiệm thu. |
| Lát gạch, sơn nhà, chống thấm | Thuê khoán | Khối lượng có thể đo được, đơn giá tương đối rõ. |
| Sửa chữa nhỏ trong nhà | Làm công | Công việc linh hoạt, thời gian ngắn, khối lượng khó xác định trước. |
| Chủ nhà tự mua vật tư và tự quản lý | Làm công hoặc khoán nhân công | Chủ nhà kiểm soát vật tư, chỉ cần thuê người thực hiện. |
| Công trình lớn, nhiều hạng mục | Thuê khoán có phụ lục chi tiết | Cần hợp đồng rõ ràng, bảng khối lượng, tiến độ và nghiệm thu. |
7. Các chi phí cần làm rõ trong hợp đồng xây dựng
Dù chọn thuê khoán hay làm công, hợp đồng cần ghi rõ những khoản chi phí đã bao gồm và chưa bao gồm. Đây là nội dung rất quan trọng để tránh tranh cãi khi thanh toán.
Các khoản nên làm rõ gồm:
- Chi phí nhân công.
- Chi phí vật liệu chính.
- Chi phí vật liệu phụ.
- Chi phí vận chuyển vật liệu.
- Chi phí máy móc, giàn giáo, dụng cụ thi công.
- Chi phí ăn ở, đi lại của nhân công nếu có.
- Chi phí tăng ca, làm ngoài giờ, làm ngày nghỉ.
- Chi phí dọn dẹp, vệ sinh sau thi công.
- Chi phí phát sinh do thay đổi thiết kế hoặc tăng khối lượng.
- Thuế, hóa đơn nếu các bên có thỏa thuận.
8. Điều khoản cần có trong hợp đồng xây dựng thuê khoán hoặc làm công
Một hợp đồng xây dựng dù đơn giản cũng nên có các điều khoản cơ bản để làm căn cứ thực hiện. Đối với công trình có giá trị lớn, hợp đồng càng cần chi tiết hơn.
| Điều khoản | Nội dung cần ghi |
|---|---|
| Thông tin các bên | Tên, địa chỉ, số điện thoại, giấy tờ cá nhân hoặc thông tin doanh nghiệp. |
| Phạm vi công việc | Ghi rõ hạng mục, vị trí thi công, khối lượng, bản vẽ hoặc mô tả công việc. |
| Cách tính giá | Tính theo m², ngày công, giờ công, hạng mục hoặc giá trọn gói. |
| Thanh toán | Số tiền tạm ứng, thanh toán theo giai đoạn, thanh toán sau nghiệm thu. |
| Tiến độ | Ngày bắt đầu, ngày hoàn thành, trường hợp được gia hạn tiến độ. |
| Nghiệm thu | Tiêu chuẩn nghiệm thu, cách đo khối lượng, biên bản xác nhận hoàn thành. |
| Phát sinh | Quy định mọi phát sinh phải được hai bên xác nhận trước khi thực hiện. |
| Bảo hành | Thời hạn bảo hành, phạm vi bảo hành, trường hợp không bảo hành. |
| Chấm dứt hợp đồng | Điều kiện dừng hợp đồng, thanh toán phần đã hoàn thành, xử lý vi phạm. |
9. Ví dụ cách ghi điều khoản giá trong hợp đồng
Để tránh hiểu nhầm, điều khoản giá nên viết cụ thể, có công thức và cách đo lường rõ ràng. Dưới đây là một số cách ghi tham khảo.
9.1. Mẫu điều khoản giá thuê khoán theo mét vuông
Bên A thuê Bên B thực hiện thi công hạng mục … với đơn giá khoán là … đồng/m². Khối lượng thanh toán được xác định theo diện tích thực tế nghiệm thu tại công trình. Tổng giá trị thanh toán bằng khối lượng nghiệm thu nhân với đơn giá nêu trên.
9.2. Mẫu điều khoản giá thuê khoán trọn gói
Hai bên thống nhất giá trị khoán trọn gói cho toàn bộ hạng mục … là … đồng. Giá trị này bao gồm …, chưa bao gồm …. Mọi công việc phát sinh ngoài phạm vi hợp đồng phải được hai bên xác nhận bằng văn bản trước khi thực hiện.
9.3. Mẫu điều khoản giá làm công theo ngày
Tiền công được tính theo số ngày công thực tế. Đơn giá một ngày công là … đồng/người/ngày. Một ngày công được tính từ … giờ đến … giờ. Tổng tiền công bằng số nhân công thực tế nhân với số ngày công được Bên A xác nhận và nhân với đơn giá ngày công.
10. Có thể ký hợp đồng xây dựng thuê khoán hoặc làm công bằng hợp đồng điện tử không?
Hợp đồng xây dựng thuê khoán, hợp đồng khoán nhân công, hợp đồng dịch vụ thi công hoặc phụ lục hợp đồng có thể được lập và ký bằng phương thức điện tử nếu các bên thống nhất sử dụng hình thức này và hồ sơ ký đáp ứng điều kiện pháp lý cần thiết.
Việc ký hợp đồng điện tử đặc biệt phù hợp với doanh nghiệp xây dựng, đội thi công chuyên nghiệp, công ty nội thất, đơn vị bảo trì, đơn vị sửa chữa và các nhà thầu thường xuyên ký hợp đồng với khách hàng ở nhiều địa phương khác nhau.
11. Lợi ích khi ký hợp đồng xây dựng bằng VContract Viettel
VContract Viettel là giải pháp hợp đồng điện tử hỗ trợ tạo lập, gửi ký, quản lý và lưu trữ hợp đồng trực tuyến. Đối với hợp đồng xây dựng thuê khoán hoặc làm công, VContract giúp các bên giảm giấy tờ, rút ngắn thời gian ký và dễ tra cứu hồ sơ khi cần.
| Lợi ích | Ý nghĩa thực tế |
|---|---|
| Ký từ xa | Chủ nhà, nhà thầu, đội thi công có thể ký hợp đồng mà không cần gặp trực tiếp. |
| Quản lý mẫu hợp đồng | Có thể tạo sẵn mẫu hợp đồng thuê khoán, hợp đồng làm công, phụ lục phát sinh, biên bản nghiệm thu. |
| Theo dõi trạng thái ký | Biết hợp đồng đang chờ ai ký, đã hoàn tất hay cần xử lý tiếp. |
| Lưu trữ điện tử | Dễ tìm lại hợp đồng, phụ lục, hồ sơ nghiệm thu, thanh lý khi cần đối chiếu. |
| Giảm rủi ro thất lạc | Hạn chế mất hồ sơ giấy, thiếu chữ ký, thiếu phụ lục hoặc khó kiểm tra lịch sử ký. |
12. Ký hợp đồng xây dựng bằng VContract Viettel
Doanh nghiệp xây dựng, đơn vị thi công, công ty nội thất hoặc nhà thầu thường xuyên ký hợp đồng với khách hàng có thể lựa chọn gói VContract phù hợp với nhu cầu sử dụng.
| Gói dịch vụ | Số lượng hợp đồng | Giá tham khảo | Phù hợp với |
|---|---|---|---|
| VCONT20 | 20 hợp đồng / 30 ngày | 0đ | Đơn vị muốn trải nghiệm ban đầu. |
| VCONT_100 | 100 hợp đồng | 594.000đ | Đội thi công nhỏ, hộ kinh doanh, đơn vị dịch vụ. |
| VCONT_500 | 500 hợp đồng | 2.754.000đ | Doanh nghiệp có nhu cầu ký hợp đồng thường xuyên. |
| VCONT_1000 | 1000 hợp đồng | 5.076.000đ | Công ty xây dựng, công ty nội thất, nhà thầu nhiều khách hàng. |
| VCONT_5000 | 5000 hợp đồng | 21.600.000đ | Doanh nghiệp lớn, hệ thống nhiều chi nhánh hoặc đại lý. |
Lưu ý: Bảng giá có thể thay đổi theo chính sách từng thời điểm, số lượng hợp đồng, nhu cầu tích hợp và chương trình triển khai thực tế. Doanh nghiệp nên liên hệ tư vấn để được báo giá phù hợp nhất.
13. Câu hỏi thường gặp về cách tính giá hợp đồng xây dựng
Thuê khoán xây dựng có lợi hơn làm công không?
Thuê khoán thường giúp kiểm soát tổng chi phí tốt hơn nếu khối lượng công việc rõ ràng. Tuy nhiên, nếu công việc nhỏ, phát sinh linh hoạt hoặc chủ nhà tự quản lý vật tư thì làm công có thể phù hợp hơn.
Khoán nhân công có bao gồm vật tư không?
Khoán nhân công thường chỉ bao gồm tiền công lao động, không bao gồm vật tư. Tuy nhiên, hai bên cần ghi rõ trong hợp đồng để tránh hiểu nhầm. Nếu có bao gồm vật tư phụ, cũng cần liệt kê cụ thể.
Tính giá xây dựng theo mét vuông cần lưu ý gì?
Cần làm rõ cách tính diện tích móng, mái, ban công, sân thượng, tầng lửng, cầu thang và các phần phụ. Nếu không quy định rõ, khi quyết toán rất dễ phát sinh tranh cãi.
Làm công theo ngày có cần hợp đồng không?
Với công việc nhỏ, hai bên có thể thỏa thuận đơn giản. Tuy nhiên, nếu số tiền lớn, thời gian kéo dài hoặc có nhiều nhân công, nên lập hợp đồng hoặc giấy thỏa thuận để ghi rõ đơn giá, ngày công, thanh toán và trách nhiệm.
Hợp đồng xây dựng thuê khoán có ký điện tử được không?
Có thể ký điện tử nếu các bên thống nhất sử dụng hình thức này và hồ sơ ký đáp ứng điều kiện pháp lý cần thiết. VContract Viettel hỗ trợ doanh nghiệp tạo mẫu, gửi ký, theo dõi trạng thái và lưu trữ hợp đồng điện tử.
14. Kết luận
Cách tính giá hợp đồng xây dựng thuê khoán hay làm công phụ thuộc vào hình thức thuê, phạm vi công việc và cách quản lý công trình. Thuê khoán phù hợp với công việc có khối lượng rõ ràng, dễ đo đếm và cần kiểm soát tổng chi phí. Làm công phù hợp với việc nhỏ, linh hoạt, sửa chữa phát sinh hoặc trường hợp chủ nhà tự mua vật tư.
Dù chọn hình thức nào, các bên cũng nên ghi rõ cách tính giá, đơn giá, khối lượng, tiến độ, thanh toán, nghiệm thu, phát sinh và trách nhiệm bảo hành. Với doanh nghiệp xây dựng, đội thi công hoặc đơn vị dịch vụ thường xuyên ký hợp đồng, sử dụng VContract Viettel là giải pháp giúp ký kết nhanh hơn, quản lý hồ sơ tốt hơn và giảm rủi ro thất lạc giấy tờ.
Đăng ký tư vấn hợp đồng điện tử VContract Viettel
Hỗ trợ doanh nghiệp tạo mẫu, gửi ký, quản lý và lưu trữ hợp đồng điện tử nhanh chóng, chuyên nghiệp.
Hotline/Zalo: 0979 288 617
Website: https://vcontract.net
Email: cuongnd16@viettel.com.vn
